Condomínio vai emitir nota fiscal: o que muda com a NFS-e em 1º de dezembro (código 99.05.01)

A partir de 1º de dezembro de 2026, o condomínio edilício passa a emitir Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e) sobre as cobranças que faz aos condôminos: a taxa condominial, o fundo de reserva, os rateios e as demais receitas. Até agora, o condomínio só recebia notas dos seus fornecedores. Com a Reforma Tributária, ele passa também a emitir as suas.

A regra está no Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 e usa um código criado só para isso: o 99.05.01. Neste guia explicamos o que diz a norma, quem emite, onde emitir, o que vai em cada nota, se o condomínio passa a pagar IBS e CBS e o que síndicos e administradoras precisam preparar nas próximas semanas. As fontes estão no final do texto.

O que diz a norma

O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, assinado em 30 de julho de 2026, define o cronograma de obrigatoriedade dos documentos fiscais do IBS e da CBS. No art. 1º, inciso III, alínea “f”, ele fixa a NFS-e “na cobrança de taxas e demais valores condominiais pelo condomínio edilício, bem como outras receitas do condomínio: 1º de dezembro de 2026”.

O formato da nota veio depois, na Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009, versão 1.01, aprovada pelo Ato Técnico Conjunto nº 7 e publicada no Diário Oficial da União de 1º/10/2026. É ela que cria o código 99.05.01 – Taxas e demais valores cobrados pelo condomínio edilício e um grupo de campos próprio para o condomínio.

Linha do tempo

Quem emite a nota

A nota é do condomínio e sai no CNPJ dele, porque é o condomínio quem cobra as cotas. Na prática, quem opera a emissão é o síndico ou a administradora contratada, mas o emitente continua sendo o condomínio.

A taxa que a administradora cobra pelo próprio serviço é outra operação. Ela continua saindo em nota da administradora, no CNPJ da administradora, com o código de serviço de administração e ISS, como já acontece hoje.

Onde emitir: só pelo ambiente nacional

Este é o ponto que mais pega de surpresa: a NFS-e do condomínio não sai pelo sistema da prefeitura. Os códigos do grupo 99 só podem ser emitidos pelos emissores públicos nacionais:

• Emissor Nacional da NFS-e, na versão web ou no aplicativo;
• integração por API com o Ambiente Nacional da NFS-e, que é o caminho usado pelos sistemas de gestão.

Se o software de condomínio ou o sistema da administradora ainda emite notas pela integração com a prefeitura, ele não vai conseguir emitir o código 99.05.01. Vale perguntar ao fornecedor agora se a integração com o ambiente nacional já está pronta.

O que vai em cada nota

A NT 009 criou um grupo de informações só para o condomínio. Os principais campos são:

• Vencimento: a data de vencimento original da cobrança ao condômino (obrigatória).
• Cobranças: de 1 a 20 por nota, cada uma com tipo e valor.
• Detalhamento: opcional, até 20 itens por cobrança, como água, energia, IPTU ou rateio por fração ideal.
• Descontos: até 10 por nota, condicionados ou incondicionados, sempre com descrição. É aqui que entra, por exemplo, o desconto por pontualidade.
• Imóvel: o município e as unidades, com endereço e código do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) quando houver unidade.
• Pagamento vinculado: os dados da transação de pagamento, quando houver.

O valor da nota é a soma das cobranças, considerados os descontos.

Os tipos de cobrança

Quantas notas por mês?

A norma não fixa a quantidade. Pelo leiaute, que pede o vencimento de cada cobrança e os dados da unidade, a leitura predominante no mercado é uma nota por unidade (condômino) a cada vencimento. Para um prédio de 120 apartamentos, isso significa cerca de 120 notas por mês. Alguns pontos ainda estão em aberto, como o caso do inquilino que paga o condomínio, da copropriedade e da multipropriedade. Acompanhe as próximas orientações da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS.

O condomínio passa a pagar IBS e CBS?

Em regra, não. A Lei Complementar nº 214/2025, no art. 26, coloca o condomínio edilício entre as entidades que não são contribuintes do IBS e da CBS. Emitir a nota é uma obrigação de informação; não cria, por si só, imposto sobre a taxa condominial.

Há duas exceções:

1. Opção pelo regime regular. O condomínio pode optar por ser contribuinte. Nesse caso, IBS e CBS incidem sobre todas as taxas e demais valores cobrados de condôminos e de terceiros, com direito a crédito sobre as compras.
2. Regra dos 80%. Sem a opção, se as cobranças aos condôminos representarem menos de 80% da receita total do condomínio, IBS e CBS passam a incidir sobre as operações com bens e serviços, com créditos proporcionais.

Exemplo: um condomínio arrecada R$ 100 mil no ano. Se R$ 90 mil vêm das cotas e R$ 10 mil do aluguel do salão de festas e de uma antena, as cotas são 90% da receita e o condomínio segue fora da tributação. Se as cotas fossem R$ 60 mil e as receitas com terceiros R$ 40 mil, o limite de 80% seria rompido e as operações tributáveis passariam a ter IBS e CBS.

Também não muda nada no ISS: a nota com o código 99.05.01 não transforma a taxa condominial em serviço sujeito ao ISS.

E as outras receitas do condomínio?

Aluguel do salão de festas, de vagas de garagem, de espaço para antena ou para publicidade não entram no código 99.05.01. Cada uma usa o código da própria operação; a locação de espaços, por exemplo, segue os códigos de locação do grupo 99.03. Por isso, separe essas receitas das cotas desde já: além de pedirem nota própria, elas contam no cálculo da regra dos 80%.

O boleto e o recibo da cota continuam existindo. A NFS-e não substitui a cobrança; ela registra a operação para o Fisco.

Checklist para síndicos e administradoras

Faltam poucas semanas para 1º de dezembro. Estes são os passos para chegar preparado:

1. Confira o CNPJ do condomínio: precisa estar ativo e regular, com acesso ao Emissor Nacional (conta gov.br ou certificado digital).
2. Pergunte ao fornecedor do sistema se ele já emite pelo ambiente nacional, com o código 99.05.01 e o grupo de informações do condomínio.
3. Organize o cadastro de unidades e condôminos: endereço de cada unidade, código CIB quando houver e quem é o responsável pelo pagamento.
4. Mapeie a composição da cota nos tipos da nota: ordinário, fundo de reserva, impostos e taxas, rateios e descontos.
5. Separe as receitas de terceiros (salão, vagas, antenas, publicidade) e calcule quanto elas representam da receita total.
6. Defina com o contador se vale optar pelo regime regular de IBS e CBS e acompanhe a regra dos 80%.
7. Comunique o conselho e os condôminos de que, a partir de dezembro, cada cobrança terá uma nota fiscal.

E a administradora de condomínios?

A administradora tem duas tarefas a partir de agora: operar a emissão das notas de cada condomínio que administra e continuar emitindo a própria nota de serviço, sobre a taxa de administração, no CNPJ dela. Nessa nota própria, os campos de IBS e CBS já valem desde 1º/10/2026 para as empresas do regime normal e passam a valer em 1º/01/2027 para as optantes do Simples Nacional.

Ou seja: o volume de notas cresce e o controle financeiro de cada cliente precisa estar organizado, com contratos, cobranças e repasses no lugar certo.

Conteúdo informativo, atualizado em 05/11/2026. Regras da Reforma Tributária ainda recebem ajustes; confirme a aplicação no seu caso com o contador do condomínio.

Fontes

• Winker: Reforma Tributária: condomínios ganham código próprio na NFS-e (com o texto do Ato Conjunto nº 4/2026 e da NT 009 v1.01)
• Radar da Reforma Tributária: Condomínio precisa emitir NFS-e para cobrar taxa condominial com IBS e CBS em 2027? (LC 214/2025, art. 26)
• NFE.io: Condomínio vai emitir nota fiscal? O que muda a partir de 2027?
• Inventti: Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 define cronograma oficial
• Fenacon: Ato Técnico Conjunto aprova atualizações nas Notas Técnicas 009 e 010 da NFS-e
• Mazutti Ribas Stern Advogados: Publicado Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026