# Condomínio vai emitir nota fiscal: o que muda com a NFS-e em 1º de dezembro (código 99.05.01)

Fonte: https://blog.vhsys.com.br/nfs-e-condominio-codigo-99-05-01/
Site: Blog vhsys
Publicado: 2026-11-05T16:29:58.97492+00:00
Atualizado: 2026-11-05

**Resposta rápida:** A partir de 1º/12/2026, o condomínio edilício passa a emitir NFS-e sobre as cotas e demais receitas, com o código 99.05.01, pelo Emissor Nacional ou por API com o ambiente nacional (não pela prefeitura). A nota sai no CNPJ do condomínio. Em regra, ele não paga IBS e CBS, salvo se optar pelo regime regular ou se as cotas forem menos de 80% da receita.

A partir de **1º de dezembro de 2026**, o condomínio edilício passa a emitir **Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e)** sobre as cobranças que faz aos condôminos: a taxa condominial, o fundo de reserva, os rateios e as demais receitas. Até agora, o condomínio só recebia notas dos seus fornecedores. Com a Reforma Tributária, ele passa também a emitir as suas.

A regra está no **Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026** e usa um código criado só para isso: o **99.05.01**. Neste guia explicamos o que diz a norma, quem emite, onde emitir, o que vai em cada nota, se o condomínio passa a pagar IBS e CBS e o que síndicos e administradoras precisam preparar nas próximas semanas. As fontes estão no final do texto.

### O que diz a norma

O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, assinado em 30 de julho de 2026, define o cronograma de obrigatoriedade dos documentos fiscais do IBS e da CBS. No art. 1º, inciso III, alínea “f”, ele fixa a NFS-e _“na cobrança de taxas e demais valores condominiais pelo condomínio edilício, bem como outras receitas do condomínio: 1º de dezembro de 2026”_.

O formato da nota veio depois, na **Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009, versão 1.01**, aprovada pelo Ato Técnico Conjunto nº 7 e publicada no Diário Oficial da União de 1º/10/2026. É ela que cria o código **99.05.01 – Taxas e demais valores cobrados pelo condomínio edilício** e um grupo de campos próprio para o condomínio.

#### Linha do tempo

Data | O que acontece |

30/07/2026 | Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 define o cronograma, com os condomínios em 1º/12/2026. |

01/10/2026 | Publicada a NT 009 v1.01, com o código 99.05.01 e o grupo de informações do condomínio. |

03/11/2026 | Segundo o mercado de emissores, o ambiente nacional da NFS-e entra em produção com as funcionalidades da NT 009. |

**01/12/2026** | **Começa a obrigatoriedade da NFS-e para as cobranças e outras receitas do condomínio.** |

01/01/2027 | Empresas do Simples Nacional, incluindo administradoras optantes, passam a emitir documentos com os campos de IBS e CBS. |

### Quem emite a nota

A nota é do **condomínio** e sai no **CNPJ dele**, porque é o condomínio quem cobra as cotas. Na prática, quem opera a emissão é o síndico ou a administradora contratada, mas o emitente continua sendo o condomínio.

A taxa que a administradora cobra pelo próprio serviço é outra operação. Ela continua saindo em nota da administradora, no CNPJ da administradora, com o código de serviço de administração e ISS, como já acontece hoje.

### Onde emitir: só pelo ambiente nacional

Este é o ponto que mais pega de surpresa: **a NFS-e do condomínio não sai pelo sistema da prefeitura**. Os códigos do grupo 99 só podem ser emitidos pelos emissores públicos nacionais:

- **Emissor Nacional** da NFS-e, na versão web ou no aplicativo;

- **integração por API** com o Ambiente Nacional da NFS-e, que é o caminho usado pelos sistemas de gestão.

Se o software de condomínio ou o sistema da administradora ainda emite notas pela integração com a prefeitura, ele não vai conseguir emitir o código 99.05.01. Vale perguntar ao fornecedor agora se a integração com o ambiente nacional já está pronta.

### O que vai em cada nota

A NT 009 criou um grupo de informações só para o condomínio. Os principais campos são:

- **Vencimento:** a data de vencimento original da cobrança ao condômino (obrigatória).

- **Cobranças:** de 1 a 20 por nota, cada uma com tipo e valor.

- **Detalhamento:** opcional, até 20 itens por cobrança, como água, energia, IPTU ou rateio por fração ideal.

- **Descontos:** até 10 por nota, condicionados ou incondicionados, sempre com descrição. É aqui que entra, por exemplo, o desconto por pontualidade.

- **Imóvel:** o município e as unidades, com endereço e código do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) quando houver unidade.

- **Pagamento vinculado:** os dados da transação de pagamento, quando houver.

O valor da nota é a soma das cobranças, considerados os descontos.

#### Os tipos de cobrança

Código | Tipo de cobrança |

01 | Condomínio ordinário |

02 | Condomínio privativo |

03 | Fundo de promoção e propaganda |

04 | Impostos e taxas |

05 | Fundo de reserva |

99 | Outra cobrança |

#### Quantas notas por mês?

A norma não fixa a quantidade. Pelo leiaute, que pede o vencimento de cada cobrança e os dados da unidade, a leitura predominante no mercado é **uma nota por unidade (condômino) a cada vencimento**. Para um prédio de 120 apartamentos, isso significa cerca de 120 notas por mês. Alguns pontos ainda estão em aberto, como o caso do inquilino que paga o condomínio, da copropriedade e da multipropriedade. Acompanhe as próximas orientações da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS.

### O condomínio passa a pagar IBS e CBS?

**Em regra, não.** A Lei Complementar nº 214/2025, no art. 26, coloca o condomínio edilício entre as entidades que não são contribuintes do IBS e da CBS. Emitir a nota é uma obrigação de informação; não cria, por si só, imposto sobre a taxa condominial.

Há duas exceções:

- **Opção pelo regime regular.** O condomínio pode optar por ser contribuinte. Nesse caso, IBS e CBS incidem sobre todas as taxas e demais valores cobrados de condôminos e de terceiros, com direito a crédito sobre as compras.

- **Regra dos 80%.** Sem a opção, se as cobranças aos condôminos representarem **menos de 80% da receita total** do condomínio, IBS e CBS passam a incidir sobre as operações com bens e serviços, com créditos proporcionais.

**Exemplo:** um condomínio arrecada R$ 100 mil no ano. Se R$ 90 mil vêm das cotas e R$ 10 mil do aluguel do salão de festas e de uma antena, as cotas são 90% da receita e o condomínio segue fora da tributação. Se as cotas fossem R$ 60 mil e as receitas com terceiros R$ 40 mil, o limite de 80% seria rompido e as operações tributáveis passariam a ter IBS e CBS.

Também não muda nada no ISS: a nota com o código 99.05.01 não transforma a taxa condominial em serviço sujeito ao ISS.

### E as outras receitas do condomínio?

Aluguel do salão de festas, de vagas de garagem, de espaço para antena ou para publicidade **não entram no código 99.05.01**. Cada uma usa o código da própria operação; a locação de espaços, por exemplo, segue os códigos de locação do grupo 99.03. Por isso, separe essas receitas das cotas desde já: além de pedirem nota própria, elas contam no cálculo da regra dos 80%.

O boleto e o recibo da cota continuam existindo. A NFS-e não substitui a cobrança; ela registra a operação para o Fisco.

### Checklist para síndicos e administradoras

Faltam poucas semanas para 1º de dezembro. Estes são os passos para chegar preparado:

- **Confira o CNPJ do condomínio**: precisa estar ativo e regular, com acesso ao Emissor Nacional (conta gov.br ou certificado digital).

- **Pergunte ao fornecedor do sistema** se ele já emite pelo ambiente nacional, com o código 99.05.01 e o grupo de informações do condomínio.

- **Organize o cadastro** de unidades e condôminos: endereço de cada unidade, código CIB quando houver e quem é o responsável pelo pagamento.

- **Mapeie a composição da cota** nos tipos da nota: ordinário, fundo de reserva, impostos e taxas, rateios e descontos.

- **Separe as receitas de terceiros** (salão, vagas, antenas, publicidade) e calcule quanto elas representam da receita total.

- **Defina com o contador** se vale optar pelo regime regular de IBS e CBS e acompanhe a regra dos 80%.

- **Comunique o conselho e os condôminos** de que, a partir de dezembro, cada cobrança terá uma nota fiscal.

### E a administradora de condomínios?

A administradora tem duas tarefas a partir de agora: operar a emissão das notas de cada condomínio que administra e continuar emitindo a própria nota de serviço, sobre a taxa de administração, no CNPJ dela. Nessa nota própria, os campos de IBS e CBS já valem desde 1º/10/2026 para as empresas do regime normal e passam a valer em 1º/01/2027 para as optantes do Simples Nacional.

Ou seja: o volume de notas cresce e o controle financeiro de cada cliente precisa estar organizado, com contratos, cobranças e repasses no lugar certo.

_Conteúdo informativo, atualizado em 05/11/2026. Regras da Reforma Tributária ainda recebem ajustes; confirme a aplicação no seu caso com o contador do condomínio._

### Fontes

- Winker: [Reforma Tributária: condomínios ganham código próprio na NFS-e](https://www.winker.com.br/blog/reforma-tributaria-condominios-ganham-codigo-proprio-na-nfs-e/) (com o texto do Ato Conjunto nº 4/2026 e da NT 009 v1.01)

- Radar da Reforma Tributária: [Condomínio precisa emitir NFS-e para cobrar taxa condominial com IBS e CBS em 2027?](https://radardareformatributaria.com/condominio-nfse-taxa-condominial-ibs-cbs-2027/) (LC 214/2025, art. 26)

- NFE.io: [Condomínio vai emitir nota fiscal? O que muda a partir de 2027?](https://nfe.io/blog/reforma-tributaria/nfse-condominio-lancamento/)

- Inventti: [Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 define cronograma oficial](https://inventti.com.br/ato-conjunto-rfb-cgibs-no-4-2026-define-cronograma-oficial-para-emissao-dos-documentos-fiscais-da-reforma-tributaria/)

- Fenacon: [Ato Técnico Conjunto aprova atualizações nas Notas Técnicas 009 e 010 da NFS-e](https://fenacon.org.br/reforma-tributaria/ato-tecnico-conjunto-aprova-atualizacoes-nas-notas-tecnicas-009-e-010-da-nfs-e/)

- Mazutti Ribas Stern Advogados: [Publicado Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026](https://mrsadvogados.com/publicado-ato-conjunto-rfb-cgibs-no-4-2026-definido-o-cronograma-de-obrigatoriedade-dos-documentos-fiscais-eletronicos-do-ibs-e-da-cbs/)

## O condomínio é obrigado a emitir nota fiscal?

Sim. A partir de 1º de dezembro de 2026, o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 obriga o condomínio edilício a emitir NFS-e sobre as taxas e demais valores condominiais e sobre as outras receitas do condomínio.

## Qual o código da NFS-e do condomínio?

É o 99.05.01 – Taxas e demais valores cobrados pelo condomínio edilício, criado pela Nota Técnica 009 v1.01 da NFS-e. Receitas com terceiros, como o aluguel do salão, usam o código da própria operação.

## Posso emitir a nota do condomínio no site da prefeitura?

Não. Os códigos do grupo 99 só são emitidos pelo Emissor Nacional da NFS-e (web ou aplicativo) ou por integração via API com o Ambiente Nacional.

## O condomínio vai pagar IBS e CBS sobre a taxa condominial?

Em regra, não: a LC 214/2025 (art. 26) trata o condomínio edilício como não contribuinte. Ele passa a pagar se optar pelo regime regular ou se as cobranças aos condôminos forem menos de 80% da receita total.

## Quem emite a nota: o síndico ou a administradora?

A nota sai no CNPJ do condomínio. O síndico ou a administradora operam a emissão. A taxa de administração continua em nota própria da administradora, no CNPJ dela.